1、探政策

下行说

政策组合出拳，市场降温

“可以看出，现在市场确实降温了”，万科北京公司总经理毛大庆认为，北方城市三四月份都会比第一季度回暖，但北京今年的成交量与去年同期相比，有较大幅度下滑。

近期陆续出台的房地产调控政策，实际上是进一步落实“国11条”的要求，比如，京版“国十一条”明确，商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围，对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例等；在京版“国十一条”后，2月25日央行再度上调存款准备金率；随后在3月2日，北京公积金中心宣布，二套房公积金贷款的首付比例提高至不低于4成。

毛大庆表示，此轮新政目的是使楼市降温，但不至于降到没有活力。政策很重要的一方面是从供求端来调整市场，抑制投资性购房，势必会引起一系列连锁反应，市场降温会使开发商在拿地时更加警觉，拿地价格又会再影响楼市新增供应的价格。“政策的组合效应将逐步显现出来”，北京大学房地产业研究所所长陈国强也这样认为。

“北京房价稳定甚至下降，必备条件有两个，一是政策实施到位，二是房屋供应量增加”，住建部政策研究中心副主任王珏林表示。在不少业内人士看来，正在召开的两会，也对不少开发商和购房者的心态预期有一定影响。王珏林认为，目前尚未看到差别化信贷政策、差别化住房税收政策，按照国办“11条”要求，还有一些配套政策可能会在两会后出台。

从目前看，很多购房者也是因为政策频出而观望，甚至对未来将出台的政策寄予很大的希望。

【代表人物说】

陈国强（北京大学房地产业研究所所长）：此轮新政对房价上涨的抑制作用是毫无疑问的，但是能否会造成北京房价的盘整和回调，不能一概而论。不同区域不同项目的价格策略不一样，之前涨幅过猛过大的项目，受到的影响可能会更大。

上行说

不会打压房价，抑制涨幅

“此轮新政主要是表明地方政府落实政策的态度，象征意义大于实际意义”，多位业内人士认为，京版“国十一条”虽然从抑制投机的角度出发，但是并没有出现市场之前预判的更紧缩政策，依然只是对“国十一条”的完善，政策重心还是加大政策性住房建设力度和规范房地产商的开发行为，对商品房严厉的调控措施相对较少，很难起到打压房价的作用。

“新政出台不会对北京房价有太大的影响，因为影响房价的主要是税收和信贷”，中经联盟秘书长陈云峰指出。北京中原地产董事总经理李文杰认为，目前北京市场的矛盾在于供不应求，而新政着力点在市场秩序整顿，恐怕不能解决实际的问题。

链家地产副总裁林倩认为，如果政府想要快速打压房价一定是从控制成交量入手。从本次北京“国11条”等政策细则来看能够直接影响到成交量的条款很少，最能直接影响成交量的物业税等在细则中还未被提及。

2月24日，北京中原三级市场部的一项抽样调查显示，81%的客户认为北京的11条政策不会对房地产市场有打压作用。

北京中原三级市场部张大伟认为，北京11条出台以后，市场在3月份可能出现小阳春，首先政策环境并未恶劣，新政大部分条款为之前市场执行的政策延续，市场已经消化了近2个月。其次房源没有增加，2010年前2月二手房成交量依然突破2万套，大部分房源被消化，而商品房市场因为以后土地供应仅50%可建商品房，商品房的价格仍会处于高位。

【代表人物说】

杨少锋（北京联达四方房地产经纪公司总经理）：这轮政策与2008年的那轮调控政策不一样，2008年政策的着力点是打压楼市，而此次出台的一系列政策，目的并非是打压楼市而只是抑制房价涨幅，在流动性宽裕的背景下，房价的上涨势头难以阻挡。

2、探价格

涨价说

开盘价上涨，通州领涨

“我们价格上调了4000元/平米”，2月27日，位于通州的月亮河价格上调了20%，达到26000元/平米。该项目营销总监张奕奕表示，4月份该项目推出的房源，预计价格会更高。

春节后，通州呈现出领涨之势。3月2日，通州世纪星城销售人员表示，这两天刚调了价，目前该项目平层起价22000元/平米，而在1月份，该项目的平层均价还不到20000元/平米。此外，即将开盘的天时名苑和京贸国际城，价格也比前一期产品有所提高。京贸国际城预计3月底将推出2号楼，预计均价18000元/平米，比年前开盘均价上涨约3000元/平米。

一些经纪机构对3月份新盘开盘均价统计也显示，由于3月份高档项目入市明显增加，令3月份价格仍将处于高位运行。据亚豪机构统计数据显示，在有价格记录的项目中，整体开盘均价为21330元/平米，与2月整体开盘均价相比，上涨幅度达13.3%，但与1月份整体开盘价格相比涨幅较小。

业内人士认为，去年不少项目的房价已经达到历史高位，市场需要消化的时间，在政策层面尚未有根本性变化的前提下，3月份多数开发商的主要策略可能会是稳价求量，成交量的回升才能令其有进一步上调价格的资本。

【代表人物说】

张奕奕（月亮河营销总监）：我们整个项目的可售部分也仅剩下4万平米，上调价格主要是考虑到产品的稀缺性。另外，很重要的一个因素就是通州新城的大规划，根据规划，我们所处的五河交汇处是未来通州新城核心区。此外，不久前刚成交的通州半壁店地块，楼面地价达到10500元/平米，这也使业界对通州的心理价格预期有所提升。

降价说

楼盘频现优惠，2万抵12万

尽管有少数楼盘在提升价格，不过，年后不少楼盘的优惠幅度大大提高。即将开盘的新项目是这波促销潮的主力军，而优惠幅度与年前相比大大提高。位于海淀预计3月初开盘的四季会正在办理排号认筹，2万元购置金卡，开盘可抵12万房款。

万科公园5号III期57平米精装公寓预计于3月中下旬开盘，开盘可享5万抵8万的优惠。通州区的北京one和合生世界村，也分别打出了“5万抵10万”和“2万抵6万”的优惠。

此外，还有一些项目打出了新的折扣，比如位于旧宫镇的润枫锦尚住宅，2月份就推出了一次性付款9.7折再打9.9折的优惠活动，位于东直门的东阙都，不仅代金券“2万抵10万”，还有一次性付款9.5折、按揭9.7折的优惠。

中经联盟秘书长陈云峰认为，北京楼市出现促销潮迹象，一方面是由于新政改变了开发商对楼市的心理预期，很多开发商都认为调整是迟早的事，因此定价也不再盲目“看多”，而是以优惠手段争取热销。另一方面，价格已经达到历史高位令不少购房者产生了观望心理，成交量大幅下滑也使开发商有了心理压力。

二手房市场价格也出现了波动，据中原地产三级市场部反映，2月以来二手房32%的房源可议价幅度已经达到5%

【代表人物说】

万科相关负责人：公园5号推出“５万抵８万”活动，这只是一种营销手段，现在不少项目都在开盘阶段采取这种方式，并不算真正的降价范畴。