隆冬时节，工人仍忙着在昌平区北七家镇海鶄落村西工地上挖槽、打桩。这个在2010年12月16日开工的工程，将成为政府许可下北京市首个在集体土地上建设的租赁房。

此前2010年11月18日，北京市副市长陈刚公开宣称：“北京在集体土地上建设租赁房的试点方案已经市政府批准，国土部也已初步同意北京的申请，目前正在等待国土部批准。”陈刚表示，已经有包括唐家岭在内的五个农村集体经济组织提出申请，要建设1万多套租赁住房。

据了解，这个试点方案已获国土资源部特批。此次试点，比之前舆论高度关注的集体土地建公租房试点又迈进一步。北京市国土资源局副局长谢俊奇2011年1月6日对本刊记者表示，公租房主要是政府投资建设，而租赁房的投资建设，可以由村集体来主导。

中国土地学会副理事长黄小虎认为，这样做突破了现有法律限制，其实是对符合规划的“小产权房”开了口子。这不仅能解决政府建保障性住房的资金和土地难题，还能提高农民收入。

“小产权”租赁获特批

海鶄落村临近地铁5号线天通苑南站，隶属昌平区北七家镇。上述租赁房试点，距快速公交3号线站点仅1公里，距地铁5号线天通苑站不到3公里。

海鶄落村村委副书记翟建林告诉本刊记者，项目完全由村集体出资建设，主要配租对象是紧邻村东的中关村科技园内企业。租金将参照市场价格，由科技园企业和村委会协商后签订。

2010年10月27日，北京市住房保障工作领导小组办公室联席会议要求，海鶄落村集体租赁房由村集体组织自建、自管，土地为集体性质不变，建成后不分割办理产权，“只租不卖”。

海鶄落村党委书记茹盈表示，为了保证村民能获得永久收入，村建租赁房也愿意“只租不卖”，由市场调节房租，所得收益归村民集体所有。今后，项目所获租金，除了30%用于集体再发展，其他按照股份分红给农民。

中国现有土地法律法规框架下，土地按性质可分为城市的国有土地和农村的集体土地。农村土地只有在征用为国有土地改变性质后才能进入土地市场“招拍挂”。随着城市化推进，大量集体土地被纳入城市规划圈，但只要性质不变就不允许上市交易。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

在集体土地上建成的房屋，因没有国家颁发的房屋产权证，被称为“小产权房”。“小产权房”的租售行为历来受到中央政府明令禁止，甚至挂牌督办。无奈法难责众，各地屡禁不止。

海鶄落村的集体租赁房则经过了特批。不仅得到北京市各级政府部门同意，且为加快审批速度，还开通了五项“绿色通道”。

茹盈告诉本刊记者，海鶄落村建出租房方案上报后，昌平区委予以重视。2010年4月，北京市市委书记刘淇到海鶄落村调研，口头同意了试点方案，并同意海鶄落村可以边建设边办手续。此后，北京市组织有关部门四次召开协调会，现场商讨海鶄落村在推进过程中遇到的困难，现场解决，特事特办。

试点项目按照城市规划建设。具体包括两个地块，用地面积约330亩，总建筑面积约48.98万平米，提供住房约7800套。开工的一期项目，约建1700套住房，主要为四五十平方米的一居室和约70平方米两居室。一期2011年10月前入住；二期工程也计划在3至5年内完成。

租赁房将配建学校、幼儿园、公共食堂等，并将配备面积超过10万平方米的商业项目。周边还将建设平海路、规划九路等4条市政道路，引进多条公交线路，配备通往地铁的摆渡车。

低价住房供应短缺

在一些村民看来，村集体土地租赁房能获得试点批准，是村民意愿和市场需求以及政府意志的结合。

面对房价高企，2010年国务院要求遏制房地产市场价格过快上涨，增加保障性住房建设。北京市承诺2010年将保障性住房用地供应加大到住房供地面积的50%；同时，政府将把一级土地出让收入的一半约300亿元，用于保障性住房建设。

问题在于，政府投资建设的保障性住房数量有限，且主要供应具有北京市户口的机关事业单位的特定人群。最需要低价住房的中低收入外来人口被排除在外，这部分人只好寄住在北京市城乡接合部的廉价村屋中。

海鶄落村所属的北七家镇，是规划中京北中轴线上城乡接合部的重点地区，聚集了大量外地流动人口，其辖区内村民近70%的收入来自于自建房屋出租收益。

2009年，因人口密集、秩序混乱，海鶄落村纳入北京市旧村改造，拆迁随之到来。北京市政府提出规划，要以海淀区、昌平区南部地区构成的中关村核心区为依托，整合未来科技城、生命科技园等空间资源，加快建设北部研发服务和高新技术产业聚集区。

随着城乡接合部改造启动，原有自发的住房供应体系也被打破，外来人口的住房问题更加突出。

根据《海鶄落村集体租赁房建设项目申请报告》，随着北部研发服务和高新技术产业聚集区的开发建设，海鶄落村周边的岭上村、北七家村等首先启动拆迁，村内大量外来流动人口和拆迁村民面临对周转房的需求。此外，落户后的中关村科技园企业，也有解决职工住房需求。

与此同时，对于海鶄落村而言，拆迁后，村民集中上楼，村里将腾退出一千多亩产业用地，村民原来赖以生存的房租收入也将消失。“如何确保村民的收入，如何发展村集体产业用地，成为全村关心的大事。”茹盈说。

茹盈认为，拆迁改造给北七家镇和海鶄落村提供了史无前例的机遇。他表示，与其让村民建房出租，不如由村集体统一建房后出租管理，既保证了村民的可持续性收入，也更加规范。“卖一亩地只有几十万元，顶多再给村民农转居，而且卖一分少一分。”茹盈对本刊记者说，村民已不愿单纯卖地，而是希望将土地变成永久资产。

因此，2010年3月16日，海鶄落村召开村民代表大会，决定利用自有资金在村属西北集体建设用地上建公租房，只用于出租，不对外出售。并明确该地块为村集体所有，不参与任何性质的征地、开发。

村民自发形成的方案，与市场对低价住房的刚性需求正相契合。北京市党委研究室一不愿透露姓名人士认为，城乡接合部聚集了大量流动人口，村民自发建房出租难以阻挡，且存在很多治安问题，需要在改造过程中将其纳入管理规范。他认为，村集体建设用地可以搞经营，“只要不买卖，就不违法”。