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都市元素设计作品讨论会成功举行
发布时间: 2012-01-18   来源:畅言网 
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牛晓荣:

我给你一个建议,这个商业方案赶紧放弃,做不下去,给你拍一个非常强的板砖。商业最根本的是一定要简单,太复杂了,这些东西跟高层怎么结合,将来工艺的细节怎么处理,构造上太难了,千万别给自己选择太难的一条路,理念一开始挺好,如果你真要这么做,你要让其他的东西脱离开。在北方做室外的商业展示是不太现实的,没可能。因为我在做一个哈尔滨的项目,一开始我也有一些想象,商业街做一个风情一点的,怎样能解决问题。但我到哈尔滨待了几天,发现完全没有可能,因为太冷了,人在外面待十分钟都没有可能,大街上没有人,所以那样做商业街一定是死的,石家庄也解决不了这个问题。

王刚:

我们内部也在讨论。

牛晓荣:

不行做一个地面,把商业放到底下去,彻底做干净。而且那是车站,火车站前面,你还指望那里的消费者有什么修养。

王刚:

离火车站有一千多米。

张健:

不是站前经济,是属于城市市中心。这个盘为什么做成盒子,一开始有一个逻辑,有一个可比性的案例,海上海。这个盘是一个复杂的城市综合体,真正准确的运营模式,项目的运营模式应该是大量的持有,是以持有运营,纯买盘,所以我们要考虑到分割上的可能性。

牛晓荣:

纯卖的话会得到政府的控制,这是肯定的。

张健:

在内部有关商业的事分歧很大。

牛晓荣:

没给自己找麻烦。

王刚:

估计政府没有特别看懂。

牛晓荣:

北京政府对潘石屹切割的商铺问题就特别大,现在不出来,将来一定会出来。因为你相当于给政府遗留了很多城市管理的麻烦,是后遗症。效率最高的就是专业市场,你问甲方想做什么,如果做一个专业市场很简单,你要控制效率。

张健:

项目整体的定位还是豪斯斯卡。实际上您现在看到地上的商业现在加在一起8000,体量并不是很大,但人流的组织比较困难,某种程度上挑战性比商业内街的挑战还大。

牛晓荣:

8000平米做沿街商铺不可能,量太大。一开始的方案,其实保留形式就完了,交通组织从底下那个口控制住就完了。这其实挺好、挺漂亮,到后面简直没法看。

张健:

这还是拿眼睛看的方案。

牛晓荣:

保留形式,屋顶不能上去,上去完蛋了。上下切开,上面的顶交给物业。

张健:

王总在做方案的时候,随着时间成本的付出,慢慢的把情感附上了。

牛晓荣:

商业是不能上台阶的,上台阶肯定死。所以不凡保留一个形式,把上面的侧台的面完全留给,跟底下的产权切分开,不要让他混在一起,你想一加界,将来你们还去吗。

张健:

我们俩为什么争吵,我作为策划人,已经做了空间磁力点设计,让人有理由进入到街的二层,通过空间的组织,包括像附加值的设计,在这里边做了一街五巷,大概有几个庭几个院,通过行业的聚集,制造一些消费的理由,有一些地方我们通过主力店的布置,磁力点的控制,包括艺术的介入。

牛晓荣:

商业一个是可达、一个是可视。

张健:

我完全同意你的说法,尤其是台阶式的,因为他是多层的。

牛晓荣:

别说一层台阶,上两台阶都不会去。

张健:

中间实际上是死空间是很难去解决的。

牛晓荣:

保留艺术化的盖。

张健:

给王总留一口气,这个模式还是可人疼的,互相容一下,我们共同强调利益,而不是共同利润,尝试撞一下门板,那就让老王同志撞个高兴,我们适度的谨慎的提出我们的想法,该撞就撞。

牛晓荣:

我肯定给王刚拍板砖,因为走不下去。

张健:

还好老王手里还有一个方案,甲方能够认可,从老果的销售上也是可以转换。城市综合体在石家庄明年会有一个集中放量,一个海量的放量,我们统计有30个城市综合体同时放。在这里边从市场穿透来说,这一块地也没有绝对的优势,我们希望有一个最起码有一个动人的好卖向。不光是商业,商业本身是一个配菜,是咱们吃的好菜旁边贴的黄瓜片。我们通过产品安排设计,把速消、快消、高利润型的产品分布到别的地方,一个小城市放这么大的商业谁都是死。

牛晓荣:

您这个图挺好的。

王刚:

牛总说的非常对。我当时有这样一个思路,如果偏传统一点的一个解决方式,当时我的论调是说还不如现在这样,从负面去讲,我还不如采用这种方式,起码比那种好过一些,当然都不好过,次而求其次,或者找一块地找一个集中商业,集中不起来,地太小了,那更惨,所以从负面的角度去论证。

牛晓荣:

因为他没有效率,跟一层的效果是一样的。

张健:

中国很多的企业是撑死的,不会是饿死的。

王刚:

立面的格子是我们家的窗花。

总面积地上十二万五,地下有四万,总面积大概是十六万到十七万。地上是十二万五。

王永刚:

十七万平米陪几千平米的商业,商业的作用不再是卖多少东西,而是给这十七万平米公用的品质。开发商那是免费让大家用,因为他不在于商业。

王刚:

老张当时提出这样的一条,他更提倡商业死活。

张健:

商业是赚出来的,如果解决了这个问题就解决到头了。

牛晓荣:

那你劝他持有。

杨总:

持有占有资金比较大,一般开发企业持有商业,除非力量很强,比如说他这个单位,前一段时间给他做,40万平米,当时一共六个方案,销售占多少,可销售面积占多少,公共事业占多少,有一个比例。到最后算来算去,他要求我留的那一块必须得达到我利润的要求以后我再持有,如果我不达到这个持有的话,我没有达到我利润持有,我不干这个事。

牛晓荣:

资金平衡就可以了,利润平衡做不到。

杨总:

大概是05年的时候,他问我这个楼卖多少,我告诉他一万二一平米。

牛晓荣:

如果商业控制不好会影响后面的销售,前面的酒店看着都很不错,品质感看着都挺好。但后边的商业形式,整体的品质影响比较大,不如这个这么单纯,如果能够坚持这个单纯我觉得是好的。尤其是切割小商铺,问题会非常大。

杨总:

就是那天说的,划分不好划分,我知道这样的阶梯很好,因为加大了对外的面积,但不好做。一个是成本也高,因为楼矮。现在的开发商还是政府,全是成本,先是我有多少钱,我干这么多事,这跟建筑师成了矛盾。

牛晓荣:

您给他做造价顾问还得做一个资金顾问。

杨总:

重要的就是资金顾问,先是成本规划,规划的时候也是。可销售的占多少,地下室占多少,商业占多少,公用面积占多少,还得考虑整体销售的时候,卖的出去卖不出去,因为社区还牵扯到服务的问题。

牛晓荣:

八千平米的商业持有肯定没有问题,只是愿不愿意,从总量上来讲肯定没有问题。

杨总:

如果是一个纯正开发商,一般都不持有。除非他想给自己。

牛晓荣:

跟纯不纯没有关系,就跟他追求利益最大化其是追求资金,这要协商,可以影响他一下,保持你产品的质感,只要质量坚持住了,你的利润空间会出来,不要非得把眼睛盯着那一点商业,那一点商业很尴尬,什么都不是。

杨总:

现在做这个项目,第一是有利润,我得有利润才做这个项目。

牛晓荣:

这个利润一定有,他不用担心。

杨总:

当利润和建筑师的思维发生矛盾的时候,一定是建筑师让。

 牛晓荣:

我觉得这个矛盾不矛盾。

张健:

这恰恰是我们的价值。

牛晓荣:

要想持有这一部分的商业,你给他一个方法就完了,没有问题。坚持住,别往下走,往下走就打住。

王刚:

这时候我们也在想,借着老大出国我们反思一下,反思我们的目的在哪儿。

牛晓荣:

商业的东西不能要求他可以这样、可以那样,你的思维一定要非常清楚。

张健:

主线一定是循环路线。

牛晓荣:

当你把商业空间切碎成这样,就完蛋了。刚才张总说的对,石家庄不是北京,这完全是两种市场。想的挺好,保不齐使用的时候小商贩卖红薯的,你就不受控了。

责任编辑: Helen
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