中西部地区房地产业发展趋势高峰论坛暨“三北”及中西部地区房地产业协会会长联席会议日前在太原举行。此间，中国房地产业协会会长刘志峰在发表讲话时提出，房地产业要转变发展方式，重点大力推进住宅产业现代化，建造低耗能、高品质、长寿命的百年住宅。

他说，建造百年住宅，不单单是提高它的使用寿命问题，而是建立在低碳理念上的复杂的系统工程，既需要低碳技术的集成，也需要产业化生产方式的应用，更需要思想理念上的创新。

建造百年住宅，不单单是提高它的使用寿命问题（图片来源：百度）

首先，要树立提高住宅使用寿命是最大的节约的理念。目前我国建筑统计平均使用寿命仅30年左右。而欧美等发达国家如英国、法国、美国的建筑统计平均使用寿命分别为125年、85年、80年。英国建1次房，我们要建4次，美国建1次，我们建2次半。建筑寿命短致使资源能源消耗巨大和建筑垃圾大量增加，特别是大量拆除造成的资源能源浪费使近几年来节能减排的效果大打折扣。我国建筑使用寿命短，有大量的客观原因，也有许多主观因素。当前，房地产行业开展节能减排，首先是要提高住宅使用寿命，建造百年住宅。

关于百年住宅，很多国家都在研究。他认为，我们国家的百年住宅，应是通过提高建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境和谐共生，可持续使用百年以上的优质住宅。也就是说，我们的房地产行业要努力按照“资源节约、科技创新、环境友好、本质安全”的要求建造百年建筑。

其次，要树立从规划、设计、施工、使用、维护和拆除再利用全过程和住宅全寿命周期综合考虑建筑节能的理念。国家原来的《节约能源法》没有建筑节能内容，修订后增加了建筑节能的内容，但只涉及建筑使用能耗，对建筑所用建材生产能耗和建筑建造能耗没有涉及。实际民用建筑能耗包括建材生产、建造和使用能耗三部分，其中，建材生产能耗约占20%，建造能耗约占1.5%，使用能耗约占28%，总能耗已占全社会能源消耗的49.5%左右。随着经济社会发展、城镇化推进、第三产业比重提高等，建筑能耗总量及比重将持续增加。因此，今后要把建筑节能放在更突出位置，从建造全过程和全寿命周期考虑建筑节能。

以科学规划引领百年住宅，规划是提高住宅使用寿命的基础（图片来源：百度）

他说，以科学规划引领百年住宅，规划是提高住宅使用寿命的基础，是引领百年住宅建造的“龙头”。只有保持规划的稳定性，才有传承百年建筑的可能。规划造成的浪费是最大的浪费，从规划入手抓节能减排是最有效的节能减排。为此，一定要提高规划编制的前瞻性、科学性，通过详细调研、深入分析、系统论证，确保规划的严谨、全面、科学。要维护规划的强制性和严肃性，规划一旦确定，要严格执行，不得随意调整，将规划实施全过程纳入法制轨道，并强化问责。确需调整的，要严格执行法定程序，做到公正、透明，避免长官意志。在城市规划中应科学功能分区，要完善土地分类体系，建设居住、商业、办公为一体的多功能社区，积极推广城市综合体，降低交通能耗。要统筹规划城市旧城改造，重视对既有住宅的维护改造，把节能改造与提升建筑功能与改善城市(住宅)环境结合起来，避免大拆大建。要建立建筑拆除的法定程序，明确拆除条件，切实做到建筑拆除有法可依、有章可循。

他说，要以产业现代化打造百年住宅。1999年，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》(国办发[1992]72号)。十多年来，在业内同仁们的共同努力下，初步建立了符合产业化方向的住宅建筑和部品体系、技术支撑体系和质量控制体系;推行了住宅性能认定制度，建成了一批示范工程，住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能大幅度改善;培育了一批集住宅开发、设计、施工、构配件制造和物业服务为一体的综合性住宅产业集团，以住宅建设相关企业合作为基础形成的产业化联盟开始出现。但由于缺乏必要的法律保证、政策和资金支持以及相应工作机制，我国住宅产业化水平仍然较低，粗放式的建设方式未从根本上改变。集中表现为住宅生产以手工现场砌(浇)筑为主，劳动效率低，技术配套和集成度不高，资源消耗大，住宅生产和使用造成的环境污染严重。

推进住宅产业化是住宅生产方式的根本性变革，是实现住宅产业由传统建筑业向先进制造业的转变的关键。过去人们瞧不起建筑业，认为科技含量低，一把瓦刀、一把斧头就盖房子。他认为，要改变人们对建筑业、房地产业的认识，关键要推进住宅产业现代化核心是要实现住宅设计的标准化、部品部(构)件生产的工厂化、现场施工的装配化和土建装修的一体化。

建议在国家层面应尽快提出禁止“毛坯房”上市交易的时间表（图片来源：百度）

首先是实行设计的标准化，这是完善技术保障体系的重要环节。如果把这个环节比作裁缝做衣服，它就是一把尺子。要尽快建立完善建筑与部品部件模数协调体系，统一模数制，统一协调不同的建筑物及各部分构件的尺寸，提高设计和施工效率。要制定完善技术规范和标准，统一建筑工程做法和节点构造，为成套新技术推广提供依据。要对构配件开展通用性和互换性的标准研究，以适应工业化施工和建造要求。如果建筑模数标准不完善，会造成设计和住宅部品生产的随意性，造成同类部品规格杂乱，严重影响安装质量和效率。因此，设计的标准化不仅仅是技术问题，也涉及到房地产开发产业链全过程的科学管理问题，需要开展系统研究。

其次是实现部品部(构)件生产的工厂化。如果把这个环节比作加工车间，它就是一条流水线。首先是要完善住宅部品体系，在标准化、通用化、配套化的基础上，逐步形成住宅部品、构件的系列开发、规模生产、配套供应，将住宅的生产从现场转移到工厂制造。由于大部分部品、构件均在工厂预制，其加工精度和品质是传统的现场操作无法比拟的。现场的建筑工人转变为装配工人，操作更加简单，质量也更加有保障。

三是实现现场施工的装配化。如果把这个环节比作汽车制造，它就是装配作业。住宅的大部分或全部构件在工程预制完成后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式装配成整体，实现“像装配汽车一样造房子”。新型的产业化建造模式比传统建造模式会大大缩短施工工期。同时，由于大量的干式作业取代了湿式作业，现场施工的作业量减少，污染排放也明显减少。装配式施工一般节材率可达20%左右、节水率达60%以上，提高施工效率4—5倍，也使先进的建筑节能技术得以更广泛的应用。

四是实现土建装修的一体化。如果把这个环节比作工程合成，其本质是由开发企业统一组织装修施工，向用户提供成品住宅。目前我国上市销售的住房大多数仍为“毛坯房”，土建装修一体化比例不到10%，需进行二次装修才能满足使用要求，浪费了大量资源和能源，为世界各国所少见。据调查测算，2009年，我国城镇竣工住宅建筑面积为7.88亿平方米，按照平均每户105m2，其中90%进行二次装修计算，将有近675万户需要装修。二次装修平均每户大约产生建筑垃圾1.5~2吨，总计约产生建筑垃圾1000~1350万吨。以建筑垃圾主要由水泥组成测算，将浪费水泥生产能源280多万吨标准煤，增加CO2排放720多万吨。同时，家庭装修产生的噪音扰民、劣质装修材料带来的环境污染以及随意变更房屋结构或更改管线造成的安全隐患等问题突出，是粗放型住宅建设模式的典型体现。2009年国家住宅工程中心对2万人的居住实态进行了调查，发现在家庭装修中对水和电气管线进行拆改的分别占41%和44%，对房屋墙体进行拆改的占28.8%，对卫生间拆改的占41%。

土建装修一体化具有鲜明的产业化特征，有利于将整个住宅产业引向集约化生产的轨道。从某种意义上讲，不实现住宅土建装修一体化，就谈不上住宅产业的现代化。从成品住宅设计建造的流程来说，土建与装修施工具有不可分割的系统工作链。尤其住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，装修设计既相对独立，又必须强化与土建设计的相互衔接。住宅装修设计应作为施工图设计必不可少的组成部分，在住宅主体施工前完成，以避免施工过程中的拆改，实现建筑设计、施工图设计、装修设计“三图统一”。土建装修一体化的优势在于：住宅部品工厂制作，加工精细，确保质量;现场组装，省时省料，提高效率;集中采购，规模生产，降低成本;减少污染，避免扰民，利于环保;成品住宅，减少投机，稳定市场。

对于推行土建装修一体化，应该讲时机和条件都已具备，许多地方已开始行动起来了。厦门市今年3月份规定新建商品住宅实行一次装修到位，上海、江苏等地对全装修成品房实行装修单独开发票计税的鼓励措施。建议在国家层面应尽快提出禁止“毛坯房”上市交易的时间表，新建的保障性住房应首先实行成品住宅供应。