在快速城市化进程中，很多地方政府以大招商、大发展来推动开发建设。于是，有些投资人便抓住地方政府招商引资的迫切心理，设计了很多繁杂多样、五花八门的投资方式，这些投资方式多数重眼前、轻长远，带有很强的忽悠性。一方面，导致政府让利过多；另一方面，投资人的实力不足，还会给城市发展埋下隐患。这里，我们对一些常见的“忽悠术”进行整理分析，以帮助地方政府在招商引资过程中加深认识，辨明真伪。

如何识破五种常见的“忽悠术”

土地既是城市最重要的资源，也是地方政府招商的资本。一个新区从起步、成长到发展成熟，城市功能在逐渐完善，城市价值在逐步提升，土地价格在这一过程中具有很大的上升幅度和提升空间，因而，土地成为众多投资人眼中最大的一块奶酪。投资人针对土地采用的操作手法和投资方式往往包括：

一、挑肥拣瘦。新区开发之初，投资人往往会首先挑选一些无需拆迁或者是拆迁量较少的地块，其自身的项目建设和投资收益得到了保障，却导致区域开发到后期遗留大量城中村，硬骨头没人啃，最终还是需要由政府来买单。

土地既是城市最重要的资源，也是地方政府招商的资本（图片来源：百度）

二、乘顺水船。投资人要求政府将土地与项目投资捆绑，包括要求其部分投资款须以等值的土地进行置换，或以取得部分具有升值潜力地块的土地使用权作为合作条件。而在这些土地估价上，通常投资人在项目前期就会要求政府完成上述土地的交易，其时土地周边的基础设施和公共服务设施没有配套建成，土地成交价格相对很低。通过这种方式，投资人就把未来土地由生地变熟地所带来的价值增值全部据为己有了。

三、杀鸡取卵。投资人打着“区域开发”的名义拿下大片地块，其中包含商业、住宅、公共服务等功能。但投资人只开发见效快的住宅地块，商业、配套等服务设施迟迟不到位，最后再靠入住的居民来绑架政府为配套服务设施买单。

四、暗渡陈仓。投资人在开发初期以极低的价格拿地，在政府配套完成后通过土地转让获得收益。例如：某投资人进行某商业地产项目的投资时，考虑到该项目的外溢性和带动效应，还同时取得了项目周边住宅地块的土地使用权。然而，在竞买住宅地块时投资人却在主体上耍了个花招。其不是以公司作为主体摘牌，而是以自然人或是皮包公司来竞买。这样，在政府配套设施没有到位的前提下投资人可以故意延缓住宅项目的开发而不用承担相应的法律责任，待设施到位后，又可以直接转让地块以获得超额的土地增值收益。

五、循环套利。投资人在和政府合作进行土地开发的过程中，所设计的开发模式并不是基于划定区域的整体开发，而是要求每笔阶段性的投资政府都要提供等值的土地以评估价格进行土地抵押，在约定时间将抵押土地出让后偿还成本并获得增值收益。这种开发模式下一方面相当于投资人以土地作为资金周转的桥梁，不需要太强的自有资金实力就能完成项目投资，这很可能掩盖了其自身资金实力的不足，容易给项目的后续投资带来风险；另一方面由于投资人的逐利性，其在土地出让时机的选择上并不合理，这又可能会影响区域开发的整体性。

怎么才能防止和破解“忽悠术”？（图片来源：百度）

四种办法防止和破解“忽悠术”

那么，怎么才能防止和破解“忽悠术”？从政府的角度看，土地作为政府手上最重要的资源和资本，在筹集城市建设资金过程中，用作抵押担保以吸引投资人是无可厚非的，关键在于城市管理者要深刻认识土地在城市发展过程中的重要作用，正确处理眼前利益和长远利益的关系，充分掌控和盘活手中的土地资源。目前，大岳公司结合城市开发项目的经验，认为地方政府可从四方面寻求破解之道：

一是城市的管理者要抵制住各种诱惑，不断深入实践和总结经验，对每一个投资人每一个项目都必须深入了解，对各种投资方式都进行全面分析，做到决策的科学性和合理性。

二是按照城市的发展规律充分利用土地，土地价值总是随着城市开发建设的进程在逐渐提升，这一过程中，城市管理者要科学地谋划项目，将城市价值提升所带来的效应适当地内部化，合理安排土地出让的节奏。这样，既能有效地保证投资人利益的实现，又有利于地区的长期发展。

很多政府是在项目没有运作思路和盈利模式的情况下就忙于招商（图片来源：百度）

三是在招商引资工作中应尽量避免不计成本的大招商，很多政府是在项目没有运作思路和盈利模式的情况下就忙于招商，投资人在很大程度上就是利用了这种迫切心理，设计了种种圈套，反而使地方政府失去了招商的主动权。

四是通过对各种规范、标准和程序的融合来加强约束，涉及土地的投资方式都需要符合国家的政策法规、走合法的程序，比如公开招拍挂、收支两条线、禁止囤地等等。因而，城市的管理者和实施者可以从统筹兼顾的角度制定城市建设的管理规范，减少投机行为的发生，从而有效地选择投资人，有效地实现城市发展的良性建设模式。

实现城市发展的良性建设模式（图片来源：美讯在线）