于霞，北京理工大学房地产研究所秘书长

于霞：我来自北京理工大学，我们有个房地产校友俱乐部，都是从事房地产工作的校友们，我们定期研讨，分析房地产形势。我曾经做过一家房地产公司的成本合约部总监，结合我这两个方面的感受来说，我觉得谈工程造价，在房地产这个行业，称为成本比预算更贴切一些。

因为预算，或称为工程造价，在施工单位或者说在建设单位，我们有设计图之后，拿着图纸结合技术方案和市场价把工程造价计算出来就可以了，要求准确。其他的影响造价的层面很难去大范围涉及。因为设计方案已经确定了，没有更多的延展性和能动性。所以对于房地产公司来说，我觉得造价工作提升到成本是更为合适，也就要求更高。在我的概念中成本包括功能、范围、质量、时间这些东西都跟最后项目费用相关联。只称工程造价偏向于工程建造阶段，如果称其为成本，就单纯一个项目来讲要有运营、定位、策划、营销等等。整个项目周期中，工程建造费用占40~50%的指标；还有一个成本初期需要考虑的就是工程建筑的阶段结束之后会有后期维护，我觉得在一个工程进行投资分析的时候，考虑的全寿命周期，最着重的成本投资是建设期的三至五年，但是后面要做二十年还是五十年的后期维护呢？采用哪种材料，用二十年还是五十年，肯定是不同的，这些都要考虑到成本进来，涉及的工艺和用料，所以时间的范畴必须要放到成本里去考虑。因此预算应该引申到成本概念里去做。

说到工程造价，抛开了功能单谈价格，我觉得不太公平，一定要考虑到项目定位。我觉得有必要做一个成本策划，这是我想说的第一个名词，不管是图纸或者其他的相关配套采购的设备、采购根据功能去匹配，考虑价格，这就是性价比，不能单纯的追求“低价”，要考虑效果的实现相对优化价格。其实我们做什么事都会自然而然的考虑性价比，比如说我们找招标公司或者咨询公司的费用就一个费率，我每次都要见一下咨询公司负责项目的几个业务人员，我要跟他们谈谈，了解一下水平，不然的话很多咨询公司的工程师不熟悉现场，做出来的所有的东西都有很大差距，积累的问题最后还得我来解决，这很麻烦。我跟他们谈完后了解一下相关情况，如果不行我就要换几个人，我们要有实际的经验才能把这项工作做好。但是很多时候，他们要配备这样的人，就需要更多的成本，即使这样我认为也是值得的，可以加一些费用，只要你给配备对应性价比的的人员。另外一个名词成本分类，就是从成本方面考虑，有一些成本投入必须要区分，比如说结构性成本、功能性成本、敏感性成本。从我的感受来说，结构性成本是必须要保证的，涉及质量和安全；功能性的成本我觉得要合理，不能浪费；再有就是敏感性成本，比如配套、景观等，敏感性成本我是主张要投入的，因为直接关系到最后项目产品的市场销售价格问题，有溢价能力，这些东西跟功能、使用根本没什么关系，但是他能创造价值，这种成本我是非常舍得投入的，这是我说的成本策划的一个问题。

另外，刚才所说的清单、预算，以及北京的01定额，清单从使用上来说我觉得不太好用，好多子目组合起来会显得很乱，不看软件是看不出来的，清单放到市场中去的时候大家还都是用的01定额去组价，无形中增加实际的工作量。一直在提不能低于成本价，“成本价”到底是哪个数呢？不同的投标单位不同的技术措施组织，就会有不同的成本价格。其实从定额到清单，工程的实体工程量，不会偏离太多，比如钢筋的用量、砼的用量，谁算都是那些，出不了太大的偏差，不管这个造价人员有没有实际现场经验。关键是把措施费弄清楚，让甲方或者投资方有一个清晰的概念，招标时虽说为可调价格，哪一个投标单位也不敢轻易调，废了标所有的工作都会化为泡影，措施费才是真正的企业竞争力的体现。

实际工作中，大家都希望一个合同按部就班地去执行没有任何问题，但是所有的合同大家都是站在不同的立场上，到最后都会争取各自的利益，这些都是我可以理解的，但是确实到最后所有的纠纷和争议都是体现到价格上，如何更好的体现就是有没有一个更好的解决的措施，能不能共享到资料、数据、方法，我觉得今天正好畅言网给了这么一个好的平台，我们提出问题很简单，那在这个平台上，通过共享创造解决问题的能力，更能有利于我们的工作，如果畅言网给我们一个很好的支撑和方向，我认为我们就太幸福了。谢谢大家！

张郑军：我认为工程造价是组成财务决算的非常重要的一个环节。感谢畅言网提供的这个交流机会，我说一下春节之前自己经历的一件事，当时召开2013年锦州市某个项目邀标会的时候，我们派过去了一个非常有经验的造价工程师，让我们做招标控制价的时候，这个造价师问领导有什么要求，领导说没要求，就按照我们的方式做。因为项目很复杂、没有标准，全世界公开招标，每个方案是三万美金，选了四十几个方案。我们从中选择了几个方案做，有一个是做一个馆的旁边摆个小帆船，是艺术品，让我们按照规矩做，我们就按照辽宁的市场询价做一个小帆船需要多少钱，大概七十几万人民币，到开标的时候领导急了：“一个小帆船要花七十几万？我们海边到处是那样的旧船，一万块钱就买回来。”对造价人员而言，在造价之前，首先是沟通非常重要。我感觉在北京做造价工作，相对来说甲方给的条件还是很好的，在外地确实很难做，比如在成都建一个五星级酒店，要有各方面经验，我们投他们的标，投标后各方面都很满意，价格还能再降一下。

现在这个行业很困难，造价人员做得好的都愿意离开这个行业，做得不好的还在做，但是我感觉造价这个行业还是很有前景的，因为项目一直在发展，国家在发展，项目也一直不停的在做。我在做奥运会工程的时候，大家都说2008年投资了2800亿元，觉得奥运会之后就没有项目了，可是奥运会之后六十年大庆又投资了很多钱，六十年大庆之后，现在又是老旧小区工程改造，政府一直在不断投资。包括房地产开发商，市场在推动这个行业的发展，我感觉造价行业的前途还是比较光明的，只不过相对于更专业的人员来说需要素质提升、专业水平、现场工作经验等。

幕落