北京中为民工造价咨询有限公司总经理黄京红

黄京红：

我在2008年的时候受业主委托，因为经历危机，业主总是提出要真正出一套对于业主来说的全方位的成本管理。到底是什么样的程序、什么样的方法？业主出一部分钱，让我们也做一个课题，这样业主给我们出了一部分费用，我们也组织了专业人员完成了一个对于业主来说的全过程、全方位的成本控制，而且按这个流程我们实施了三个项目，应该客观的说是比较理想的，所以针对国内的情况，全过程造价管理到底是怎么样的思路、怎么样的程序，我觉得目前是比较成熟的。

我认为是用管理的思路来做造价，其实最核心的环节是目标成本，就像刚才说的可能招标代理阶段请我们有点儿晚了，实际上在国外也是这样根据图纸的设计深度体现是什么功能的，所以做出轮廓图。

秦勇良：

您刚才讲的我非常感兴趣，非常想了解一下，刚才您讲到有了目标成本以后就参与了，这个时候你们是主导还是你们是根据业主的意见去制定这个目标成本？

黄京红：

目标成本的操作实际上真正目标成本我们做五百、六百，应该是比较适中的，不算特别多的，正常的的确是要多版才能真正的确定下来，因为并不是等着设计版图做好了才去做预算。

秦勇良：

您的目标成本是哪个阶段呢？包含哪些内容？

黄京红：

刚才全过程的目标成本实际上有6个阶段，9个步骤。这9个步骤实际上前期占4个，没有目标无从谈管理，但确定并不是用前期的可研，因为这些可能是留着备案用的，根据造价师的经验，根据现在业主的业态和当前的人工材料，主体的汇率，做出来的目标成本。

秦勇良：

那土地的成本呢？

黄京红：

可以算进来，就是实际上的全过程全方位，但是这些数据必须是提供出来的。

秦勇良：

如果我们要去拿地，不同的公司对这个地可接受的限额是不一样的，那这个成本怎么办？（42分）

黄京红：

当时我们接触的其实也涉及这方面内容，实际上做的比较超前的首先就是我们了解到沟通。比如一块地，当初在2008年这个地段就卖三万块钱每平米，因此要测算建安成本，测算要获得的利润，同时要测算价钱的最高极限值。刚才这位老师也提到可能政府有条目，我们把所有的建设投资的科目列出来，按这个科目填写。

北京首地兴业置业有限公司招投标部总经理秦勇良

秦勇良：

就是提供你们的咨询意见吗？

黄京红：

对，全部的。

嘉宾：

我感觉你说的和我们的概念似乎不太一样，你所谓的目标成本开始的时间，是不是早于设计单位项目建议书预可的时间？

黄京红：

我刚才说了，初设初设。

刘春凤：

我不太清楚你说的概念这个阶段的介入。

程珠：

这就有争议了，现在应该是说两方面，一方面是民营企业投资，一方面是政府投资，这两方面的情况是完全不一样的。

黄京红：

对，我刚才谈到的实施的这个项目严格来说是应该企业去操作。

刘春凤：

你说的这个项目是不是也是房地产类的？

黄京红：

房地产和住宅我都做。我刚才说的2008年项目整体是开发商的项目，我也实施过政府项目，刚才这三个案例按现在来说的话就不是三个项目了。因为我们后来又进行了一些项目，简单的来说实际上前期投资策划阶段是设计和成本人员互动的，包括开发商，只有这样三方互动才能完成一个真正有意义的目标成本，随着图纸逐步的深化过程来完成，通过刚才我说的九个步骤中前四个步骤全是在做目标成本，这是一个逐渐深化逐渐细化逐渐清晰的过程。

嘉宾：

您能透露花三个月时间做一个相当于成本控制的系统的成本和内容吗？

黄京红：

其实核心还是刚才说的，这几个阶段都一样。划成九个步骤，大概每个步骤怎么做，做到什么程度，谁来配合，谁的职责，在这个报告里都非常清晰。实际上我刚才说的话题3、6、9，一个是说了第三个，就是模式，第6个是说当时实际上有很多相关方，有业主、造价咨询、施工，包括尤其造价咨询和监理，大家职能方都能成本控制，大家的职责是什么？实际上在我们当时做的模式都跟业主去沟通，把各方的流程和工作要点都清晰了。

像你说的前期的步骤，具体名称可以自己定。因为我认为划成九个步骤好操作，首先思路上要接受目标成本的这个概念，要接受目标成本贯穿于造价管理始终这个概念，包括到后面的评价，这个阶段仍然要和目标成本比较。

田德发：

您做这三个项目，是跟同一个开发商做的吗？

黄京红：

不是，是与不同的开发商。

田德发：

现在好多开发商都比较强势，根本不按照我们提出的理念来做。

黄京红：

那可以不用这套模式，每一次我跟业主做造价咨询的话一定要跟沟通思路和方法，所以包括这三个项目的话在根据业主的组织机构和业主的要求，实际上管理系统必须要做调整，我们没有强势到拿来一个模式让业主必须跟着我们的思路走，首先我们是做服务行业的，业主花了钱，我们应该按业主能够接受的方法，达到他们的目的。因为业主的管理水平不一样，有的业主非常强势，有自己的思路，但在过程中我们如果有意见可以提出来。国内的业主管理水平和业主的机构实际上相差很远，所以我不太同意大家适应一个模式，每一个都应该是量身定制，有了整体思路以后为业主量身定制一套适合的管理方法。

嘉宾：

现在一直在说设计很重要，你们在设计阶段会参与意见吗？

黄京红：

我们会参与，比如我们正进行的浙江的一个项目，当初预测目标成本为1200万，实际上招标控制价远远高于1200万。这个建筑是18万平米，绿地面积5万多平米。因为当时1200万也是通过很多结算的数据来的，也设定了一个标准。现在有5家投标，最高的3000多万，最低的1800多万，那就是1800万的话也超了50%了，于是必须要参与设计，跟着调设计。因为现在国内任何一个项目也不可能在前期设计图的时候园林、景观、市政图都齐了，必须先做出来，再根据整体的项目规模、档次、标准来设计。

嘉宾：

总价1400万，最后设计完了超这么多，这1400是你们估算出来的吧？

黄京红：

实际上我们不再偏重于设计任务书，设计任务书要明确要清晰，我同时出标准，包括目标成本，如果没有匹配标准没有匹配品牌没有匹配档次，那就是空的。目标成本一定有相对的风格、品牌、档次。

秦勇良：

您说的这一点非常的好，因为我了解到的很多咨询公司都做不到这一点，设计师也做不到。

刘春凤：

必须要做到，这是基本的。限额设计是对设计院的基本要求，而且设计院的阶段成本控制也是对设计院最基本的一个要求，所以如果超成本控制80%的可能是目标调整（就是标准调整的），如果标准不调整、范围不调整，对于设计院来讲阶段是绝对是不好衔接的，我觉得这个在国内的水平上应该没有问题。