中国建筑设计集团联安国际建筑设计有限公司总工（经济）程珠

程珠：

这个问题关键是什么呢？刚才说到的限额设计对民营更重要。我在设计院参加了一个项目的前期的评审，我现在还在第一线算图，所以对这方面比较了解，首先设计的问题，不能只是为了完成任务，像现在我们设计都是在前期要进行多轮方案的比较，不说别的，就说一个地库，假如地面住宅有6栋，下面可能是地下三层，没有住宅的地面需要绿化，基本上地库是做二层，在地面上做铺土，这方面就可有很多研究：多种方案会出现多种结果，包括成本。首先地下车库与住宅是连着的，这是一种情况。还有地下车库不跟住宅连着，对设计来说就简单，对结构来说很方便，但是对居住的人来说是不方便的，各种方案会引起不同的造价，所以现在开发商越来越重视这方面，因此实际上在前期的时候会做大量的比较工作。

刘春凤：

刚才大家说的政府投资和民营投资，其实应该说对成本控制都很重视。其实民营本身更重视成本预算，包括一些融资机构、政府，比较关注第一个阶段的控制，刚才讲的目标成本也就是就是控制投资。政府投资有一个问题，就是在实施的过程中尤其是偏大的项目，施工图纸一旦完成，影响工程造价的可能性只剩10 %左右，但这只是小项目。如地铁类的大项目则不可能的，因为在实施过程中因为个人的主观意识而变更，这是国内和国外的巨大区别。

程珠：

我觉得现在已经有很多人能够意识到这个问题了，前期项目建议书、可研报告或者说是实施方案，都需要得到足够的重视，确定正确的估算。但由于各咨询单位的技术水平参差不齐，尽管都有一套完整的审核手续，但是仍会出现不尽人意的结果。（因专家只是提出建议，最后是由咨询公司来完成评估报告，报请上级机构审批）。

举个最简单的例子，假如盖一座医院，目标成本到底需要花多少钱，如果前期项目建议书或可研能有完整、正确的投资估算，初步设计，施工图、招投标，最后竣工结算，也都按此执行，就不会超投资了。前一段政府又组织专家来做后评审工作，详细分析投资造价超的多种原因。几十年来一直在谈这个问题，但是这个问题一直得不到解决，所以今天感谢畅言网邀请我们讨论这个问题。实际上，一个项目从前期到全部完成需要造价人员参与全过程，造价人员需要对各类建筑如住宅、办公楼、学校、、酒店、公寓、医院、商场、会展中心、博物馆等多种建筑均有很丰富的造价方面的经验，才能有效控制造价。

黄京红：

我认为刚才提到的问题很重要，需要大家去落实。其实广联达曾经也想做过，但这是一个非常费精力的工作，要怎么去商业运作？再有经验的人，都不可能对各种数据对各个专业都把握得非常清晰，美国的一个协会卖数据库，有精准的数据基准。

第五勘查设计院副院长刘春凤

刘春凤：

现在凡是设计单位和咨询单位，都会有指标或者数据库，但是不可能共享。第一是项目虽然有共通性，但差异性也很大，包括不同地区，不同的地质条件，不同的施工环境对投资都有影响。第二个是数据库一旦建立，还要做更新、维护，也随着工法的增加、随着原材料的增加变化，对数据库都有影响。

程珠：

现在最好就是能从方案估算、初步设计概算、施工图修正概算、标底、结算、决算都包括的每一个项目的数据，，但因为有各种各样的原因，整个过程一般的很难拿到完整的资料。我记得很清楚，90年代初某项目是约53000平米，从6000多万到招投标到最后换了一次定额就变成9000多万了，最后等到竣工结算完是1、2亿元，我利用可靠的一手资料，做了一份论文，具体分析了从6000多万到1、2亿元投资增加的方方面面的原因，其中一个是设计变更，另外一个就是市场的材料价变化很多，有较大提高，特别是设计变更会产生巨大的追加投资，使资金出现大缺口 。

嘉宾：

给大家举一个真实的例子，中国有时候受政治影响比较多，北京房子都是选购，很多人没有资格，中介让一些没有资格的人去购房，被发现后就被阻止了。过一段时间市场好了，价格直接涨50%，所以工程建安成本怎么控制？一平米能省500元最多了，价格如果在一开始没有算好账是没法赚钱的。

刘春凤：

民营项目的标准在前期更稳定，对后期的控制更好，但是实际上政府投资的项目投资控制不住最大的问题就是在实施过程中标准的调整。

黄京红：

我们最初做这个项目时，房地产的暴涨掩盖了我们对成本的管理，因为经济危机，房地产的冬天到了，在这个条件下，我们测算当时的确卖了2.7万，但盖好房子后已经是7万了。

秦勇良：

一旦市场不好的时候，不是建安成本跌得快，地价成本一不小心每平米就跌了三千块，尤其是像北京这样的大城市，地价在整个成本当中比重非常大。假如我们拿了一块地，过一段时间发现这个价格太高了，那我们会要亏损；后来再控制建安成本，还是不行，过一段时间这个市场就好了。

我对您刚刚讲到的全过程造价成本很感兴趣。地价对整个的房地产开发成本影响太大了，不管是财务费用也好管理费用也好，不同的公司管理不一样。可能不同的公司财务费用不一样，但地价差得太大了，例如我们参与拿地没有和对方争到最后，因为对方是民营企业，可能跟我们的算法不一样，算法决定怎么去定位怎么操作，对方做是能盈利的，为什么？也许他定位的东西真能卖那么高价，我们都是规范操作。

嘉宾：

我认为不过建安控制也非常关键。全过程造价与工程量清单、人员的水平也有很大关系，今天上午我评了一个装修的单位，我就举个简单的例子，假如这是3500元/平米的装修，电缆就占了5000米，我认为这里肯定不对，但是没有人说这个具体的问题，假如中标了这个单位就进入正轨了，所以我觉得编制人员的水准非常关键，不管是有意识还是无意识。

程珠：

就像您说的，原来的很多单位还是以总价去控制，但不会纠结细节的问题，可以让人去钻空子。

嘉宾：

我在深圳参加了一个培训课程，一个做精装设计的设计师讲书房的设计，为什么这里应该设这样的柜子？这个柜子的高度、宽度是怎么样的？门应该用什么材质？应该怎样开？他讲的非常清楚，他知道怎样把成本运用的最好——成本最低效果最好。我非常佩服，他的意识特别强，他懂的每种材料的价格，这个很厉害。

程珠：

现在设计院也有难处，除了要求产值，业主方给的一个项目设计周期很短，所以就没有时间来细细推敲，因此带来一连串问题也是必然的。

刘春凤：

这是一方面的原因，还有一方面不仅是设计院，包括国家也一样，可能在5、60年代或者7、80年代是量价合一的，但现在设计院量价是分离的，量是由设计人来做，价是由造价人员来做，对年轻的设计师来没时间去了解，也不在专业范畴之内，这个是非常关键的，从他的意识里就没有这个概念。

嘉宾：

从业主方管理的角度来考虑，如何在设计阶段管控造价或者是限额设计落到实处？

刘春凤：

限额设计可以落到实处。虽然对个人来讲量价是分离的，但是对于单位来讲量价是合一的，不能要求一个人既懂技术也懂造价，但是可以要求这个单位既懂技术也懂造价，你委托的不是一个人，是这个单位，我觉得这是社会分工所必然的，专业化的管理就是这样，对设计院来讲投资控制什么阶段最重要？实际上我认为可研阶段最重要，因为相对来说方案已经有图形，标准已经明确。

秦勇良：

如果我们把这个划分为三个阶段，第一个阶段是可研批复阶段，第二个阶段是可研到初设，第三个是初设到施工图，我们限额是在哪个阶段体现呢？

刘春凤：

是可研到初步设计，是第二个阶段。一旦初设设定了，实际上作为业主，只要咱们统称的投资方，只要投资方心意已决，那么初设阶段的概算是绝对可以控制住的投资。

程珠：

但是设计院做初步设计概算很费劲，方案出来了，初步设计还没完成。一有方案就要估价了，安装这块水暖电需要经验配合，设计人员提供一些主要的数据，包括给排水大概的设备、风管水管必须有经验。例如，每平米建筑面积风管可能是0.35个平方米，水管可能是0.3米，大概是多大管径的？整个造价估算比初步设计概算做的虽然多了点，但是知道了大致情况。这样的话基本上就能控制。