中国作为一个世界人口最大的国家，老年人口的膨胀已经成为一个无可奈何的现实，这势必使传统的养老观念、养老模式发生改变。有关资料显示，据统计，2007年，我国老年人口已经达到1.8亿，占总人口的13.84%，占世界老龄人口的1/5，据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型，而我国老龄人口的比例早已超过了国际上规定的老龄化社会标准。我国已经从实事提前进入了老龄化社会。由于经历了上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人的比例不断上升，年轻人口比例不断减少，国家未富社会已老等问题十分的突出，因此，关注老年人群体，完善养老事业已成为关系到国计民生和构建和谐社会的一件大事。

老年公寓项目（图片来源：百度）

随着时代的发展、人民生活水平日益提高，老年人的消费观念也应该有所改变。在经济条件允许的前提下，应该不断地改善自己的生活条件，努力提高自己的生活质量。在国内经济较发达城市中，许多老年人对“居住有其屋”有了新的定义，对房屋的品质有了更高的要求。他们希望居住环境优美，服务设施齐全，交通便利，生活就医有所保障。然而，长久以来，商家只把注意力放在年轻消费群体身上，其实老年人的消费力也相当可观。尽管目前对于老年人是以单位为依托混合性居住还是以老年公寓形式独立性居住然存在争论，但低密度、高舒适度、复合功能型综合项目，对于普遍收入基础较好的退休人员来说，老年公寓无疑更具有诱惑力，老年公寓住宅（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长，同时也正在成为楼市中新的亮点。

老年公寓住宅与传统养老优势对比

老年公寓住宅养老是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。从国外发展实践来看，老年公寓住宅养老主要有四种方式：一是独立型老年公寓养老，二是服务型老年公寓养老，三是护理型老年公寓养老，四是大型老年综合体养老。独立型老年公寓养老指在一个社区中，专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是：一是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计；二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。

独立型老年公寓养老实际上采取的是居家养老加社会服务、个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但一般采取宿舍的形式。护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。大型养老综合体养老也是老年人集中居住，但规模较大，老年设施与老年服务齐全，从国外实践来看，大型养老综合体一般承纳老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人。在大型养老综合体中，老年医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全。美国的太阳城是最典型的养老综合体，我国目前缺乏大型老年综合体，截至目前，只有北京的太阳城等为数不多的几家大型老年综合体。　

护理型老年公寓养老适应特定的老年人，在老年公寓养老发展中，属于相对固定的“恒量”。在另外三种老年公寓养老方式中，我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老。仕一邦工作室认为，我国今后应大力加强独立型老年公寓养老以及大型老年综合体养老，尤其要加强独立型老年公寓养老的发展。与服务型老年公寓养老相比，独立型老年公寓养老有着更大的优势。

一，独立型老年公寓养老能够实现个人自理性与社区帮助性的有机结合。服务型老年公寓养老强化“他养”，老人自身的能动性较差。对于一个生活尚能自理的老年人来说，不仅应依靠“他养”，同样离不开“自养”。独立型老年公寓养老强调“自养”与“他养”的有机结合，能够充分发挥老年的自主性与能动性。我们认为，就老年公寓养老来说，在老年人能够自理阶段，独立型老年公寓养老是首选；在老年人自理比较困难阶段，服务型老年公寓养老是首选，在老年人生命特定阶段或者根本无法实现自理时，护理型老年公寓养老是首选。国外养老发展实践已经验证了这一点。根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进服务型公寓的美国公民平均年龄是85岁，大多数年龄段的老年人都选择独立型老年公寓养老。而且，独立型老年公寓模式还能够发展老年人互助养老、“养老储蓄”以及邻里互助养老。目前，我国老年人口大多是“年轻型老年人”，80岁以上的老年人仅占老年人口的10%。显然，独立型老年公寓养老的发展空间要更大。

二，独立型老年公寓养老能实现开放性与封闭性的有机结合。服务型老年公寓类似福利院以及养老院，与社会隔离程度较高，封闭性较强，形成“孤岛”。而独立型老年公寓具有开放性，老年人聚集到一起，但并没有与社会其他部分截然分开。老年人与社会生活与社区环境，尤其与儿童接触频繁，这对于老年人克服孤独感、失落感，大有裨益。　　

三，独立型老年公寓养老能够实现公共性与私密性的有机结合。由于采用宿舍形式，服务型老年公寓私密性较差，由此引发的老年人之间纠纷在我国时有报道。独立型老年公寓采用住宅形式，老年人私密性方面有充分保障。而且由于相对集中居住，老年人能够参与社区为老年人组织的各种活动，公共性也有所保证。　　

我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老，这造成了老年公寓养老发展的误区。一方面，大量的老年人需要老年公寓养老，有到老年公寓养老的意愿。据调查显示，目前天津市，经济属于中上等的老年人中，40%以上有到老年公寓养老的意愿；上海市的网上调查也显示，老年人希望社会化养老的比例达到64%。另一方面，许多老年人找不到合适的老年公寓。西方发达国家养老床位数约为老年人口总数的3.5%，而我国却仅为0.8%。从逻辑上分析，即使只有3%的老年人选择社会化养老，我国就应当至少有360万老年人人住老年公寓。但目前，我国各级老年公寓仅能人住120万人，而实际人住却只有70万人，老年公寓养老的作用远远没有发挥出来。“让我进敬老院(服务型老年公寓)我不去，但如果让我进老年公寓(独立型老年公寓)，我一定去”，在某种程度上代表了老年人的心声。　　

至于大型老年综合体养老，也不但具备了独立型老年公寓养老的优势，另外，其更具规模效应，但其对用地以及人口规模有着一定的要求。随着我国郊区化的发展，一些大城市有条件也可以适当发展大型老年综合体养老。

国外的老年公寓项目（图片来源：百度）