2006年5月，建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台后，尤其是其中的90平方米以下的中小户型政策，在房地产开发行业中产生了重大影响，当然也给中低收入的人群实现住房的需求带来了福音。06年6月1日起各地开始逐步贯彻《意见》的精神，房地产开发商的开发思路也随之有所调整。然而，在现实中小户型的建设效果并不明显，今年3月7日国家发改委主任马凯也表示，目前我国中小户型住宅的建设进展缓慢，一些中小户型、中低价位的住房供应比例偏低，2007政府还要在此方面加大力度。

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为什么会进展缓慢、效果不明显。我们认为，90平方米中小户型作为商品房在市场上被人接受的程度不高。原因是：

1、作为商品房中低收入的家庭还是不太承受不起。试想一个一年只有几万元收入的家庭，除了日常必须的开销以及抵抗风险、未来支付的储备外，如医疗、教育、养老等，还能有多少结余来购买虽然不是很大、可还是要数十万元的住房，除非以后有确定的大幅度增长的收入，一般不会轻易出手；

2、中高收入人群不太倾向购中小户型的住房。从我们的从业经验上来看，对于这一类的人群，如果是首次置业的，那么他们大都会选择100-140平方米或更大的住房，因为一种面积的住房对现在中国的家庭人口结构来讲，不论从功能布置、舒适程度，还是未来发展都显得很从容、很适应，购房一步到位是比较合算的；如果是再次置业的，那更不会选择中小户型，从建设部日前公布的我国城镇房屋概况统计公报看，截至2005年年底，全国户均住宅建面83.2平方米，全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，北京人均住宅建筑面积达32.86平方米，上海的33.07平方米，浙江以34.8平方米居全国之首。可以肯定中高收入的人群住房面积一般超过平均水平，如果再购房大都会超过90平方米；

3、开发商的积极性不太高。没有市场的产品任何商家都不会去做的，更何况价值量巨大的房地产产品。现在土地获取、商品房的开发建设都是以市场的方式在运作，房地产开发商的压力很大，他们必须开发出市场欢迎的产品，并以最快的速度、最优的价格销售出去。如果开发的住宅中小户型达到70%的比例，不仅想购买、能购买的客户群会压缩，并且开发的住宅小区人口密度会大幅提高，空间环境资源的可亨性相应减少，使销售的难度和成本上升，对产品价值的实现产生很大的影响。出现这种情况是所有开发商都不愿看到，也是银行等金融单位甚至是当地政府不愿看到的。

那么，是多建中小户型住宅的政策不对吗，是民众对中小户型住宅没有需求吗，都不是，而恰恰是相反。中国是毕竟还是一个发展中的国家，大部分人的收入水平还较低，他们中的许多人住房问题远没有解决，相应类型的住房需求量很大；中国也是一个人口众多、土地资源相对缺乏的国家，吃饭和发展用地的矛盾非常尖锐，不可能无节制地用地建房。因此，保证一定量的中小户型住宅的建设，对解决中低收入人群的住房问题、保证他们应有的权利，对保护、节约与合理利用土地资源都具有十分重要的意义。

现在，要改变中小户型住宅需求大而市场不愿供应或供应相对不足的尴尬情形，从理论上讲必须增加供给，降低价格，改变供需不平衡的状况，改住房相对高成本获得、相对低成本持有为相对低成本获得、相对高成本持有，实现住房拥有的公平性。

所谓住房相对高成本获得，是由于中国经济持续高速发展人民生活水平不断提高、工业化促使农村人口大量向城市流动以及土地资源的相对缺乏使房地产的总需求十分旺盛，房地产保值增值的特性显得非常的突出，其价格在相当长的一段时间内呈现快速上升的趋势，促使了人们将大量资产投于房地产，导致购房成本越来越高。所谓相对低成本持有是指有多套或超大面积住房的，因为房地产增值预期良好或有租金的收入，也就是房产的预期和实际收益高于其他投资，持有房屋的相对成本较低，有利可图，有钱的家庭会很自然地投资房地产。这就导致：一、中低收入的人群的收入始终跟不上房价上升，长期买不起房，而收入较高的人群拥有房数量越来越多，产生住房所有社会不公的现象；二、人们对房地产的期望越来越大，财富在房地产上的沉淀多越来越多，这虽能在一段时期、一定程度拉动经济发展，但长此以往也会挤压其他消费，造成社会运行成本的提高，反过来制约经济的发展；三、大面积住房越来越多，土地资源利用率下降，土地保护的矛盾更突出。

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因此，可以设想：

1、用政策和经济杠杆激活房地产二手房的市场。

从目前房地产持有的情况看，不少城市的居民拥有二套及二套以上住房，或居住面积大大超过实际需要的量，且这种趋势越来越明显。要激活二手房市场，说白了就是对拥有多套或超某一面积的所有人征收一定的费用，如征收物业税、资源占用税、增加出租税收等，增加其持有的成本，促使他们将多持有的住宅推向市场，或制约大面积住房的开发，如此可将现有住房、土地的供应潜力能被挖掘部分出来。这样做是因为有多套或超大面积住房的人更多地享受了社会发展的成果，更多地享受了社会资源，所以相应的更多地承担社会的责任是合理的。这不是劫富济贫，是社会和谐、持续发展的要求；

2、以政策和经济手段鼓励中小户型住宅的开发。

多建设中小户型、中低价位住房，满足中低收入的人群对住房的需求，这事关民生，是政府的责任，是房地产开发商的责任，但这方面不能完全依靠市场的力量，需要政策的支持，需要大量的投入。如果将住房超量的征收所得，用于支持中小户型、中低价位住房的建设，用于房地产开发商开发中小户型住房的政策优惠或适当补贴，并且严格控制带有福利性质的住房上市，尽量由国家按一定的价格回收。那么，此类住房的供应量会有较大的增长。供应量增大、政策支持，房价就有可能平稳些、下降些。

 3、多开辟投资渠道引导民间资本投向新的产业。

房地产持有成本的提高，收益预期会下降，将可能促使民间资本寻找其他新的途径。对此只要引导好、利用好，必将成为推动经济发展的重要力量。

让中低收入的民众居者有其屋，让全社会公平地共享发展的成果，是一项庞大而复杂的系统工程，靠一二个政策是不够的，关键还是人是意识和具体的行动。在政府已将今民生问题放在十分重要位置的今天，这些问题相信一定能较快、较好地得到解决。