保障房计划刺激地价

3月中旬,在一场有关北京楼市走向的辩论中,除了中国房地产协会秘书长顾云昌手中的答题板写了“平稳”二字外,另外7名辩手均给出一致的答案:“涨”。

万科副总裁毛大庆以一个故事来佐证自己的结论:3月13日,万科某楼盘二期开盘,原计划分批次售楼,受政策所限,只好一次性公开房源。“结果全卖光,价格比一期还高一大块。”

毛大庆透露,近期将有30到40个新盘入市,“假如不开这些新盘,北京只有不到两个月的存货。”

供不应求已成开发商的共识。这也是潘石屹、任志强们近期针对土地市场屡屡公开发声的原因。但这只是其一。

另一原因在于保障房的“大兵压境”。

按照北京市政府的公开计划,2010年保障房数量要占到全年供应的50%,保障房用地也要占全部经营性用地的50%。

这一计划并不意外。在北京市政府2009年的规划中,新建住房2830万平方米,其中保障性住房和政策性住房为1230万平方米,接近50%这一数字。

在更强调民生和保障的2010年,这一数字有相应提高,也属正常。

但根据记者此前的调查,北京市政府的保障房计划远未完成。比如大兴康庄一处30万平方米的限价房,至今仍未开工,却被列入已开工计划。“只盖了个章,并没开工,有相当一部分项目都是这么做的。”某北京市直属企业负责人直言。

章林晓表示,从某种积极意义上看,在保障房计划并未发生太大变化之际,土地市场的猛然发力,可能预示着政府对保障房计划的力度在加大。

按照北京市政府的规定,3月17日中信地产所拿亦庄地块中,有10万平方米将建成公共租赁房和限价房。

“当保障性住房用地占到一定比例时,商品房用地供应肯定会受到影响,商品房用地拍出高价是顺理成章的事情。”章林晓说。

而开发商已经看到了这一苗头。

毛大庆分析,尽管北京市的供地速度较2009年更有保证,“但从位置上看,被广泛认可的好地,已经不多了。”他预测,从3月到6月,“块块是好地。”而6月之后,北京市政府将全力供应保障房用地。

他的言外之意是,2010年北京土地市场的争夺,将被压缩在上半年内。多事之秋的3月份,似乎在逐一印证这一分析。

阵痛期

“当前中国房地产业非常复杂,不仅存量不足,而且结构失调。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在某次论坛上对记者表示。

据他测算,中国的新增家庭与住房新增套数之比约为1:0.8。这也意味着,供不应求的状况将持续下去。

而结构失调的表现则是保障房性住房的缺位。“依照现行的土地财政,任何一个城市建保障房都不容易。”巴曙松说。

中国房地产协会秘书长顾云昌的担忧是,数字打架的问题会否再次出现。“按照国家统计局的数字,2009年开发用地供应了10万公顷,但开发商买地只有3万多公顷,那7万公顷土地到哪里去了?”

中铁集团市场发展部部长楼英瑞曾预测,伴随保障房用地的需求加大,普通商品房的价格将有比较明显的上涨。

王秀玲甚至表示,“政策在一定程度上起了反作用。”

中国房地产研究会研究部主任胡安东对此的看法是,“短期内要上涨,但从长远看,仍然要健全保障房市场。”

3月的土地大战,更像一次大变革前的阵痛。问题是,阵痛会持续多久,是否会超过公众的忍耐限度?

王秀玲表示,目前土地出让金的使用管理还很散乱。“建议专款专用,多拿出一部分来做拆迁补偿安置和土地一级开发。”王秀玲说,“土地储备中心目前的工作是不到位的,很多钱都拿去建了形象工程。”

顾云昌给出的解决之道则是将产品供应细化。“哪部分人买怎样的房子,我们的产品划分太不细致,针对中低收入家庭的房子供应严重不足。”

我爱我家控股公司副总裁胡景晖则给记者提供了一组耐人寻味的数据:2009年北京市共成交商品房37万套,“其中至少7万套是低龄人群购买,10年的需求集中在这3年里,供应怎么可能跟得上?”他认为,缓解高房价的压力在长期内都将很大。

章林晓在预测2010年土地市场走势时表示,一方面保障房要挤压商品房用地,另一方面商品房需求不会大幅下降,于是开发商继续抢地。

但在保障房用地供应上,他与毛大庆意见相反,“今年住房保障方面,在上半年肯定会高歌猛进,至于下半年,则得视财力而定。”他表示,开发商的抢地,恰恰反证出“今年保障房要动真格的了”。

“未来会形成保障房和商品房两个市场,就像新加坡一样。在收入存在差距的情况下,这是唯一的出路。”章林晓说。