众美地产设计经理程俞

程俞：

作为开发商，有的项目开始时，我们的团队也不清楚定位情况。这都是探讨的过程，被市场接受、适应市场。我们的商场项目，三五年后，也会随市场做一些变化调整。俗话说做住宅是小学生，做商业是大学生，做旅游地产就是研究生，商业还是要比住宅复杂很多，我也参与过—些商业和住宅的项目。前面袁总提到一些问题，我也深有体会，就像机电这块会很早就介入，在概念和方案的时候就有完整的布局和摆位，在土地越来越珍贵的前提下，我认为设计才是最前端来提升整个地产价值的东西，而设计是一个非常重要的环节。举一个小例子：我们在重庆做的一个商业项目，去年开业了。这个项目当时一期近17万平方的商业面积，设计期间我们做了很多钢结构楼梯，首先把楼梯做了系统化分析，论证完后需要大概几十部电梯，后来西南设计院审核以后，他们提出做到两行楼梯，五米的层高，楼梯面积就节约了1000多平米，一平米按照5万来算，算下来7000万。这个例子给我的启示就是一定要在前端图纸上就把一些想法解决掉，不要等到修建过程中才来改，或者等到完工之后才来砍，这就是开发商和设计单位的一种互动，这才是最大的价值和最好的契合。

另外我再请教一个问题，关于这个商业综合体停车这块的管理，我们现在采取的是整合停车，白天是针对办公人群，晚上是针对购物人群，都是刷卡计费，这样混合管理很乱，但是一直也没有特别好的办法，不知道如何更好的来区分管理，包括物业上的管理？

袁孝楠：

住宅我建议分开，因为第一：它是属于安全生命；第二：住宅现在有物权法的关系，小业主对自己的权力非常清楚，不要打业主的主意。

写字楼可以混合，因为第一：写字楼里面很多人都不在乎停车，但是在美国停车问题非常重要，以前我在美国有两个项目，因为停车位数量不够，项目不能做，虽然可以设计更多的停车位，但是建筑成本就收不回来。第二：写字楼跟商业零售是可以分开，周末住宅用的停车位比较多，写字楼的停车位基本就空出来了。

至于设计精细化方面，我要建议你咨询一些有名的交通顾问公司，交通顾问公司会根据实际分析指数去调配它，其中我们经常还面临一个问题，国内的规范也是要求一个指数，交通顾问会给你最大的一个停车数量，开发商看了数量知道不够用，开发商给出来的都是一个理想值，要花很多钱换回来的，这个就是开发商自己要有这个能力，要有能力需求，不要有能力懂，懂不懂没有关系，主要是要让交通顾问去实现。

纬度建筑LAT设计师事务所建筑师Huseyin Emek

Huseyin Emek：

欧洲和中国相比，东西方都有各自的商业概念。在欧洲，开发商或者政府通常会把商业项目的地址选到郊区的地方，因为他们对于文化和历史保护意识比较强的，不想用这些商业建筑来破坏古城给外界人士的印象，而且商业项目有可能会对周边的交通带来一些影响。随着郊区的商业项目的出现，涌入了大量的人群，所以住宅也得以发展，这样做到商业与住宅的完美融合。

而中国国内出现的矮层商业项目，周围出现很多商业的步行街，可以满足他们购物的需求，在北京这样的城市里面这样的低密度商业项目是非常好的一种融合。

洲联集团五合国际WLTK总经理满莎

满莎：

商业项目停车这块我们会着重去研究，我们会给开发商对停车位数规划提出一个区间，按照国家标准计算下来车位大概有3000个，但是使用其他标准，可能会达到4500个，差别很大，所以我们会建议开发商聘请一个专业交通顾问来帮他们在这个区间去选择一个合适的数据做规划开发，但是开发商和建筑师往往会忽略一点，就是用另外一个层面去考虑问题，这个体块的承受力和城市交通压力能不能放下这么多辆车，我们这个地块能把4500辆车容纳进去，但是问题是车开不出来。现在城市的压力已经很大了，这些地块会恶化这个城市的交通压力，如果这个层面达不到，那么开发商就需要反思这个地块的容积率是否合适，所以通过这两个方面去考虑，做出来的决定会更加客观。

SKYLINE思凯来国际建筑事务所副总经理陆静

陆静：

我说一下对这个问题的思考：首先，我觉得建筑师并不是一个商业地产项目里面成功与否的决策者，一个商业项目成功与否包括多方面因素，其中有前期的定位策划，到建筑师的设计以及后期的销售和最后的运营，方方面面的环节都很重要，甚至策划和分析对商业项目的决定性更重要，实际上设计师应该了解和掌握前后两个方面的市场诉求，不然是做不好设计的。

再次，我觉得这跟我们国内设计院包括项目的操作模式是有关系的，我们也受设计阶段的限制，就国内来讲的建筑设计，主要是指土建设计，其次装修又是另外的一个团队来操作，所以从设计师自身角度来讲，不仅需要一些专业知识，也需要了解更多的知识包括其他领域的知识。

刚才谈到防火、机械排烟、消防等这些问题是由设计院的一种模式造成的结果，现在国内设计院里面建筑结构水暖电几个专业是不同时期进入的，而国外事务所里面有专门的专业事务所，他们在项目一开始就作为一个商业行为进入，这些设计师就被推到了一个市场化前沿，他们就会考虑如何帮助建筑设计师和这个项目。之前我们也接触了一些国外的事务所，我们发现其他设计师甚至比建筑设计师想得更全面，甚至能够在设计上提出更好的解决措施，这就是一个商业化的运作方式的好处。

我觉得目前这些问题都是国内设计院里面的老问题，目前国内专业事务所也处在一个升级换代的过程，这是一个好的现象，希望在未来能够解决现状，我参观过国外许多成功的商业项目，发现它们并没有严格遵循这种机械的法规，它们只要能够用专业的分析来证明就可以。建筑行业这个问题可能是对政府执法部门提出了一些要求，而这些也不是建筑师、开发商能够解决的，但是相信会逐步改善。

另外，中国商业地产发展的时间很短，现在我们还需要学习国外的经验，毕竟他们走过了更长的商业化运营发展阶段，有成熟的经验，在这个过程之中我们也在找寻一条借鉴经验再结合本土化的一个合作的契合点。我认为我们目前还是处在一个磨合期，从国内成功的商业项目来看，整个商业项目明显处在一个升级换代的过程；从建筑师角度来讲，我也有体会：比如我司早期的商业项目——万达广场和天津凯德MALL，最开始的想法就是在商场上面建办公楼和公寓，希望能把更多的人流聚集到商场里面，但在运营后就发现了一些问题，如果把其他功能放在商场里，人流一定会有干扰，这种干扰会带来一些明显的矛盾，所以我们的商业也在升级换代。我们近期很多万达的项目还有哈尔滨远大广场的远大MALL，它把其它功能的综合体移除商场外放置到室外步行街里面，降低了人流之间的相互干扰，往往这个设计也是跟着他们实际运营过程中发现的问题来做出的修改。无论是设计师还是开发商，在做商业项目的时候必须要有远见性和预见性，成功的商业项目都是以自己持有去管理和运营，如果缺少远见性和预见性，考虑不周全，即使这个项目外观设计很夸张，噱头很大，建筑材料质量很好很新颖，这个项目也会失败，失去人气，不能长久的发展和运营。

5年前我们做商业项目的时候针对停车位的判断和今天有所差别，商业的体量规模，周边人群的聚集和发展的需求，对周边的道路的压力等，这个判断和预计很重要，如果损失了这部分，可能就会影响到后期的运营。

谈到精细化的设计，我觉得主导的建筑师能力要非常全面，需要考虑建筑的空间造型，形象材料，要考虑他的流线动线，还有景观包括使用上的变化性，甚至要考虑结构、水、暖电方面以及声光热的影响，作为一个建筑师在所有环节不可能都很清晰，这就需要我们设计师和更为专业的公司进行配合和交流，这样的资源有可能是开发商提供，也有可能是经过长期设计过程中找寻的资源，所以我们作为设计师只是一个项目里面很小的环节，应该摆低自己的定位和姿态，虚心地和其他各个领域的专业人员协作配合。

UDG联创国际北京分公司总经理刘旭

刘旭：

我1986年毕业后，有幸参加了第一批百货店设计，那时候都是由百货公司来操作，后来就销声匿迹了，直到2008年商业综合体才大规模萌芽，现在可以说全部的设计公司都有做过商业项目。

我工作时间算比较长，但是做过的项目非常杂，即使我2008年就开始做商业项目，但是我对商业建筑的理解也还是朦朦胧胧，境外的设计公司做商业项目的历史比较长，国内的设计院、设计公司做的项目比较杂，研究比较杂，所以我觉得精细化设计方面，如果只有做过几个项目的经历去谈精细化，碰见的问题比较少，外加现在设计师流动也很大，只有长期在一家设计公司，才有可能积累一些知识，才能传承下去。