序：

11月15日下午，RCC在RTKL设计公司成功举办了一场设计师主题沙龙，本次沙龙的探讨主题是“商业项目的精细化设计”。沙龙邀请了来自RTKL设计公司，洲联集团五合国际、中元国际设计公司、UDG联创国际、笛东联合规划设计顾问有限公司、中联环设计公司、纬度建筑LAT设计事务所、SKYLINE思凯来国际、殊舍建筑事务所、凯德商业地产、众美地产等共15位设计高层出席。嘉宾们有的来自知名的商业项目设计机构，也有来开发商公司中的设计经理，大家针对沙龙主题畅谈商业项目设计的模式与趋势，分享自身公司的设计经验，互相交流成功的设计方法。 

时间：2013年11月15日

地点：RTKL国际有限公司北京办公室

人物：

RTKL国际有限公司资深副总裁袁孝楠、中联环设计公司董事、总建筑师王泉、洲联集团五合国际WLTK总经理满莎，中元国际设计公司建筑环境技术总监项卫中，UDG联创国际北京分公司总经理刘旭，笛东联合规划设计公司设计室主任周梁俊，殊舍建筑事务所主持建筑师何红才，纬度建筑LAT设计师事务所建筑师Huseyin Emek，凯德商用设计经理许红欣、李静等。

沙龙现场

 畅言网编辑：

非常感谢各位嘉宾参加本次畅言网的设计师沙龙，也很感谢RTKL公司为我们提供场地支持。本期沙龙的探讨主题是——商业项目的精细化设计，这也是今天建筑界和地产界都非常关注的热门话题。今天出席的嘉宾都是对商业建筑有丰富设计经验的设计师们，希望大家畅所欲言，分享成功经验，交流设计问题，下面请RTKL公司亚太区资深副总裁袁孝楠先生先来谈谈。

RTKL国际有限公司资深副总裁袁孝楠

袁孝楠：

RTKL没有明星设计师。我们最引以为傲的是我们像一条银河，我们没有明星，我们都是明星。我们一直强调没有哪颗明星，永远是团队合作。大家都知道我们对商业项目特别擅长。1958年，世界第一个购物中心就出自RTKL。全世界最有名的Rose Company，作为Simon的子公司，其主要领导都是Rose出来的。他们是最先端的商业开发，继而发展成一家家公司。他们当时提出希望购物环境不受气候、交通车辆影响。当时美国的main street相当于国内的开放式商业街道。商场位于美国东部，冬天下雪，夏天炎热。RTKL在纽约的Long Island上选了一条街，长度大概是1000尺，添加玻璃顶，下雪晴天都不受影响。在设计过程中，我们考虑到购物中心内部是一个小“城镇”。我们做的最有名的项目是位于巴尔的摩的Inner Harbour(内港)，成功原因是了解私人企业和政府的协调、建筑师如何聆听开发商。我们在设计过程中努力扮演好协调者的作用。项目很自然地具有可持续性特点。我们一直强调place making,即创造环境。例如广场是靠建筑物围合的，我们更在乎里面的功能，这是RTKL认同的商业项目设计方法。当然，随着许多新设计师以及英雄主义设计师涌入，渐渐在乎建筑的意念，重点变成空间和建筑中的立面协调。深圳万象城是我在中国设计的第一个项目，项目是在2000年，当时好像没有城市综合体的概念。其实我们在设计中从没有想过“城市综合体”的中文名字，我们只想到“mix use”。万象城的英文名称叫做“MIXC”，这是我们创造的词汇，因为“mix use”是指不同功能的混合，原本是“mixie”，后来改成了“MIXC”,变成了我们的logo。万象城的概念也是包罗万象。这是我们最初设计的原意，不只由谁加上了城市综合体概念。我们在美国发掘了一个特殊的商业例子。周一到周五上午和中午根本没人，晚上七点到十点的三小时才有人，周末人比较多，这是传统商业的状况。当然，美国消费较高，三个小时可以抵一天，两天可以抵一周，感恩节和圣诞节的两个月可以抵一年营业额。如果这两个节日销售额不好，那么这个商场肯定赔钱。美国的购物中心都是独立的，“in the mid of no where”，俗称鸟不生蛋的地方，全靠汽车开过去。中国属于人口密集的国家，我们认为周一到周五去购物中心的人大多是商务人士，一定要建许多办公空间。针对办公室的人，至少商场可以提供一顿午饭。我在93年来中国，以前都是食堂的形式，后来食堂被取消。午饭为商场提供了一个重要业务。我们注意到国企人员工作没有其他公司忙，许多人会中午抽空买东西。因此，我们一定要将商场和写字楼混合在一起，为购物中心提供一项经济来源。住宅是一个刚性需求，需要有业主的现金流。RTKL和其他公司不同之处在于我们设有sector(部门)，我们有酒店的hospitality sector，也有专门做零售和住宅的sector。这是在1988年开始的构想。我们发现一个什么都能做的建筑师到了一定程度很难与别人竞争。作为商业项目建筑师，我可以计算项目每平米的建筑成本、行业租金、什么业主能付该水准的租金、商家代表的需求。我比开发商团队的部分人员更清楚其真正需求。酒店设计师一定要了解酒店管理公司的需求，知道每个酒店的特色。我们常说五星级酒店没多少差别。以国内几个大品牌酒店为例，喜达屋（Starwood）、希尔顿（Hilton）、洲际（Inter Continental）和万豪(Marriott)是国内也是世界传统四大五星级酒店。这四个酒店的客人其实都不同。尽管我了解具体差别，我会告诉做酒店设计的partner，业主希望这样设计，你认为哪个酒店比较适合。针对深圳万象城，业主希望有国际性的酒店，要做像Rodeo Drive购物街这样最高级别的。2000年时的深圳是最有名的A货工厂，没有哪家顶尖酒店愿意到深圳开店。尽管我们认为不可能，但业主认为情况将来会变化。在基本硬体不能改变的情况下，一定要做最高档的。我们起步时的定位是中低档，别人都不相信，逐步改变。一期非常成功，二期时做酒店的时机来到，我们足足等了三年。各位都是建筑师，我将的内容将建筑师和开放商的事务混合在一起。我们和开发商一起做策划，我们起初希望LV在GUCCI的位置，但是LV不肯来，谈了很久。华润最后决定直接将这个位置给GUCCI，并给了很好的条件。在二期规划未完成时，LV就要求要一个特定位置。这是在做设计过程里已经牵涉了商业运作。随着LV和GUCCI的加入，由于国内有一个好坏参半的现象——大家都要卡位。我们用了Grand Hyatt（君悦酒店），Ritz Carlton和Shangrila也很棒。选择君悦的原因是我们做酒店的负责人了解到君悦的客人最fashion，与国际一线品牌最匹配。Ritz Carlton尽管也是五星级，但其客人都偏保守。我们认为这是个好想法，并说服了华润。因为君悦的要求最高，已经在香港开设了门店。我们专门去芝加哥与其董事长见面，他当即同意签约。依照原先规划，国际一线品牌面积仅为2000平米，我们计算的是每家200平米，一共10家，足够营造氛围。结果证明5000平米都不够用，我们只能取消了一些好玩的酒吧设施。深圳万象城二期工程特别受深圳人民的喜爱。因此，我们的住宅卖的最好。我们原先只设计了一栋住宅，原来是25万平米的商业，我们认为商业一定要具备霸气。一期成功后，我们考虑二期的另外12.5万平米做什么？没有人敢拍板做什么一定成功，担心二期会毁掉一期的成功。我们在同业主紧密讨论后，决定将商业缩小到29800平米，另外部分都做住宅。这个经历让我认识到中国没有什么规定是不能改的，只是看你敢不敢改，有没有决心。以后的项目过程中，我们都是看指标做参考，认为什么好就做什么。如果业主说不行，我会说如果要争第一，那么必须要突破。许多指标都是拍脑袋，都是不合理的。如何突破这些不合理，需要建筑师的努力，要获得业主的支持。因为万象城的成功，我在后来的项目中都突破了一些规定，每个项目都突破了消防法规。我在美国是消防委员，比较了解消防要解决的问题，也有管道解决消防问题，其实并不困难。关键就是如何保障人的生命安全和社会财产。以这两条以出发点去找寻解决方法就会成功。我在深圳的一个未完工的项目，将消防楼梯减少了50%。根据消防规定，项目有50%的消防都通往屋顶平台，一楼向上24小时开放。在同深圳消防局会谈时，他们说规范上没有，我认为这不表示不可以。国内设计院认为不可以谈，其实最坏的结构是不被批准。我们和消防局谈了几次，最后一次我问消防处处长：发生火灾时，人跑到屋顶平台还是楼梯间安全？他说你的问题有陷阱。显然，火灾中，人到室外最安全。我们与国内设计院一起研究，因为并不清楚细的消防法规。我们做了消防报告去汇报，经过两次汇报，最终通过。这是一次很大的突破。

因为深圳万象城下沉式广场的成功，江苏省下沉式广场的法规才出台。国内当时有一个2万平米消防隔断的规定。我们说服审核部门这个结构不完全是下沉式广场，问题才得以解决。4000平米中庭的消防分区，法规上没有这条。消防局认为尽管没有规定，但有一条关于使用空间4000平米的规定。我指出消防局是执行单位，没有解说法规的权利。如果没有法规规定，消防局不能告诉设计单位应该怎样做。其实万象城的成功并不是设计有多优秀，厉害之处是改变了游戏规则。无论设计师还是业主，真正费脑筋的是如何改变游戏规则。概括而言，针对综合体设计，各功能一定要用对。深圳万象城住宅在该地区售价最高，原因是万象城里面的幸福里。在周边楼盘每平米售价1.5万时，幸福里的售价是5万，一周售罄。许多项目抄袭幸福里，做一样的户型、材料和建筑，但是价钱没有上去。我想原因是这些楼盘不在一个成功的城市综合体中。河北保定有一个住宅项目抄袭万象城，将精华之处改掉，城市综合体所有关系一塌糊涂。RTKL的观点是要抓项目的spirit（“神”）而非form(“形”)，每个基地都有自身的特性。不要认为自己最了不起，要利用其它人的擅长之处。我深信一点：if you want to be a hero, you would die first（欲当英雄，势必早亡）。这是我的座右铭。如果请别人施展他的优势，自己的能力也会增长。

畅言网编辑：

感谢袁总的精彩发言。请在座各位专家，针对话题函中的问题，谈谈有没有解决方法。

中元国际设计公司建筑环境技术总监项卫中

项卫中：

沙龙话题都是针对建筑师提出的，而我不是建筑师，所以开始时还犹豫要不要来。刚才听了袁总关于消防的观点以及商业项目的精细化设计主题，我认为很有意思。例如袁总所说的创新的消防设计，敢于这样做的原因是经过了精细化分析，这是国内恰恰缺乏的地方，规范限制了很多东西。我参与了包括绿色建筑等规范的制定，我认为部分规范制定者其实不太懂。凭借经验制定消防法规肯定不行。我在国外事务所做机电，通过系统化分析来证明设计合理性。我在中元工作了两年，参与了301医院海南分院项目。起初，设计了一个大天井，但是医院认为太浪费，将天井减小，变成病房空间。最后，消防局审核发现有问题。医院非常紧张，要求设计进行修改，再由消防局审核通过。通过系统化分析证明没有问题，其实过程是一样的。商业项目精细化设计话题大多针对建筑方面，而建筑设计是非常复杂的。至于机电方面的节能以及环保问题，国内综合体这方面的问题比较多。许多大型综合体的空调系统设计都不合理，都偏大，存在大马拉小车的问题。这些项目空调系统往往需要改造，包括增添变频等手段。这都是由于设计不精细化造成的。国内设计在这方面同国外有很大区别，没有考虑气候变化情况。

袁孝楠：

这个问题我希望同你互动一下。跟我在一起做项目的机电，绝对不是我做完扩充后再进来。我在做概念时，就必须进来。我在做方案时，机电所有配置都要完成，只是做机器大小的摆位。刚开始合作时，我得到的机房都是两倍数量，这是因为机电工程师要方便以后的修改。现在地价越来越贵，如果能将空间缩小一半，开发商当然很在乎租金、使用率。机电工程师常说机房做10×8米，我问5×10米可不可以，他回答也可以。我再问4×6米可不可以，他说紧张些。我认为还是可行，于是先做4×6米。我要求机房在做方案时全都摆出来。

中联环设计公司董事、总建筑师王泉

王泉：

我很认同袁总的几个观点。首先，建筑师的责任不仅在于画图、确定流线和面积等方面，很多工作在于同业主的前期沟通，包括产品定位和面积配比。尽管面积配比表面上看是开发商的职责，但是设计师应当从设计角度认证是否合理。我还有一个观点是国内建筑师往往高估了自己的作用，如果业主不听从其观点，就认为无法实现自身价值。我认为建筑师不应把自己看得过重。建筑师只是在同社会交往中、创造产品的媒介，不应当去决定什么东西。换言之，前期定位更重要。这些问题是建筑师和开发商事先可能无法想到的，最终由市场决定配比。举个典型例子，三里屯Village，从开始策划到今天，太古还在同我合作。我知道这个项目的整个过程。这个项目起初立项是做住宅，我们算日照和绿化率等问题。04年报项目是住宅类型，但其实是想做商业。05年，南区是商业，北区当时是连排别墅。06年，甲方内部有人要求全部做商业。当时他认为商业售价能达到5万，比住宅高。大家想想，如果北区做别墅，现在的售价又多高？我想可能超过20万，应该高于商业。许多人认为瑜舍酒店是由隈研吾设计的，其实他设计的只是室内部分，项目的平面都是我们设计的。三里屯北区的总图是隈研吾设计的，其实做的并不好，做商业很奇怪。我认为商业项目是没有定论的领域，是跟从市场和产品走的东西，不能由建筑师根据自身职业的自尊感和优越感来判断。

袁孝楠：

建筑师经过学校训练，建立了“我最棒”的理念。如果没有这种想法，在学校里做出的设计作品只能是一般水平。毕业后，建筑师必须去了解很多现实关系。在1974年大学一年级时，我就是开发商，建筑系老师都是我的职员。我第一个工作的老师是路易斯·康的关门弟子，我帮弗兰克·盖里做过。王总说的三里屯Village，项目布局是环境造成的很大因素。如果换一个位置，项目会完全不是一回事。

王泉：

我认为三里屯Village成功原因中，设计占30-40%，同位置没有必然联系，主要是因为太古。如果不是Swire Property(太古)来做，不会有今天的成就。太古有许多经营策略，包括08年开业时给苹果店的优惠政策。五年后的今年，我们发现南区许多店彻底换掉，这都是经营策略的缘故。太古每年会给出一笔资金修缮这些房子。这些房子没有坏，只是满足新鲜感，故意拆除一部分盖新的建筑。

袁孝楠：

项目修缮背后是由原因的，因为它要depreciate property（折旧资产），投资这笔钱时，有tax defer(延税)。

王泉：

我认为商业地产项目的开发商和运营商可能比建筑师和策划师更重要。

袁孝楠：

完全赞成。例如起初优衣库业绩不行，改变之后，现在策略非常好。许多人不知道，优衣库的产品可以退。购买之后不满意，三十天内可以退货。

畅言网编辑：

嘉宾提到商业项目中的开发商作用很重要，我们有幸请到凯德地产的许总以及众美地产的程总。请两位以开发商的角度，谈谈商业项目话题。